Опыт оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в г. Москве и Московской области

Переоценка кадастровой стоимости в г. Москве происходит раз в 2 года.

Согласно Закону г. Москвы от 05.11.2003 г. № 64 (ред. от ред. от 23.11.2016) «О налоге на имущество организаций», налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, устанавливается в следующих размерах:

 1,4 процента – в 2017 году;  1,5 процента – в 2018 году.

 Узнать кадастровую стоимость своего объекта Вы можете на сайте https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request.

Последняя переоценка объектов прошла в 2016 году и утверждена Правительством Москвы 29 ноября 2016 года. По многим объектам кадастровая стоимость была увеличена в 10 и более раз.

Оспорить кадастровую стоимость можно в суде или в специально созданной (в каждом субъекте Российской Федерации) комиссии по пересмотру кадастровой стоимости. Наиболее эффективно оспаривание внесудебное в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Обращение в Комиссию является обязательным для юридических лиц в рамках досудебного порядка урегулирования спора. Физические лица имеют право обратится или в комиссию или в суд по своему выбору.

Информация о заседаниях комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости есть на сайте Росреестра

https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka

Стоимость услуги по оспариванию стоимости как правило составляет порядка 35-40% от экономии на уменьшении налоговой нагрузки собственника в результате уменьшения кадастровой стоимости за 2 года.

Пример:

Кадастровая стоимость ТЦ была установлена на 2017-18 г.г. в размере 906 949 464 рублей (налог за два года составит 27 208 483 рублей)

Благодаря обращению в Комиссию кадастровая стоимость была установлена в размере 593 000 000 рублей (налог за два года составит 17 790000 рублей)

Таким образом, экономия на налоге на имущество – 9,5 млн. рублей.

 

Судебный способ оспаривания кадастровой стоимости по практике имеет невысокую вероятность положительного исхода. В 98% случаев это безрезультатно и разбирательство может затянуться на много месяцев, а к моменту принятия решения судом будет установлена новая кадастровая стоимость.

В свете недостатка денег в бюджете такого рода споры рассматриваются необъективно - как попытка снизить налоговую нагрузку и обескровить бюджет. такая же практика прослеживается в попытках изменить категорию земельного участка. Если решение касается в итоге уменьшения кадастровой стоимости вероятность получения судебного решения падает.

Каждый объект имеет особенности и условия оговариваются по запросу. Рассматриваем все объекты, даже нестандартные – ангары, машиноместа и т.д.

Срок рассмотрения заявления комиссии зависит от количества обращений и сегодня в г. Москве составляет порядка 20 дней с момента обращения.

Оценка рыночной стоимости объекта осуществляется самим собственником, но поскольку это специфический вид оценки, мы рекомендуем оценщиков, которые осведомлены о требованиях к содержанию отчета об оценке. (стоимость оценки как правило не превышает 400 000 руб. для объектов не более 10 000 кв.м.)

Отчет о рыночной стоимости недвижимого имущества позволит не только обратится в комиссию или суд, но и произвести переоценку имущества в бухгалтерском учете организации.

Основание для отказа в Комиссии только одно - несоответствие отчета оценки предъявляемым к ним требованиям. (не использование обязательных методов оценки, не обоснование отказа от тех или иных оценочных подходов, неправильный подбор объектов аналогов, отсутствие фото с осмотров, применение методов массовой оценки..)

Это уже сложившийся рынок и есть небольшое количество оценщиков, которые знают на что обратить внимание.

 

Для анализа возможности уменьшения кадастровой стоимости нам необходим: кадастровый номер объекта и выписка из ЕГРН об основных характеристиках
и зарегистрированных правах на объект недвижимости (до 01.01.2017 г. кадастровый паспорт).

После отправки данной информации мы предоставим Вам коммерческое предложение с учётом характеристик вашего объекта

В настоящее время снижение кадастровой стоимости возможно до 60% от установленной стоимости, в зависимости от характеристик объекта.

 Решение об уменьшении кадастровой стоимости имеет мотивацию не только в снижении налога на имущество, но и в некоторых случаях позволяет прейти на упрощенную систему налогообложения (до 150 млн. рублей), что заметно снижает налогообложение компании.