Переоценка кадастровой стоимости в г. Москве происходит раз в 2 года.
Согласно Закону г. Москвы от 05.11.2003 г. № 64 (ред. от ред. от 23.11.2016) «О налоге на имущество организаций», налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, устанавливается в следующих размерах:
1,4 процента – в 2017 году; 1,5 процента – в 2018 году.
Узнать кадастровую стоимость своего объекта Вы можете на сайте https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request.
Последняя переоценка объектов прошла в 2016 году и утверждена Правительством Москвы 29 ноября 2016 года. По многим объектам кадастровая стоимость была увеличена в 10 и более раз.
Оспорить кадастровую стоимость можно в суде или в специально созданной (в каждом субъекте Российской Федерации) комиссии по пересмотру кадастровой стоимости. Наиболее эффективно оспаривание внесудебное в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом нужно учитывать что комиссия не примет решения по объекту, стоимость которого значима в абсолютных величинах, допустим, составляет миллиард.....Объективность здесь даст наверное только суд.
Обращение в Комиссию является обязательным для юридических лиц в рамках досудебного порядка урегулирования спора. Физические лица имеют право обратится или в комиссию или в суд по своему выбору.
Информация о заседаниях комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости есть на сайте Росреестра
https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka
Стоимость услуги по оспариванию стоимости как правило составляет порядка 35-40% от экономии на уменьшении налоговой нагрузки собственника в результате уменьшения кадастровой стоимости за 2 года.
Пример:
Кадастровая стоимость ТЦ была установлена на 2017-18 г.г. в размере 906 949 464 рублей (налог за два года составит 27 208 483 рублей)
Благодаря обращению в Комиссию кадастровая стоимость была установлена в размере 593 000 000 рублей (налог за два года составит 17 790000 рублей)
Таким образом, экономия на налоге на имущество – 9,5 млн. рублей.
Судебный способ оспаривания кадастровой стоимости в настоящее время судя по практике имеет более высокую вероятность положительного исхода, чем при обращении в комиссию субъекта. Нужно учитывать объективную оценку рыночных специалистов - оценщиков, как ориентир в исковых требованиях и понимать сроки рассмотренияв суде, которые составляют порядка 6 месяцев.
Суд рассматривает такие требования как попытку снизить налоговую нагрузку и обескровить бюджет, поэтому судебной экспертизы не избежать.
При всех плюсах и минусах, статистика пересмотра кадастровой стоимости в суде в разы выше чем на уровне комиссии при Росреестре.
Каждый объект имеет особенности и условия оговариваются по запросу. Мы оцениваем все объекты, даже нестандартные – ангары, машиноместа и т.д.
Срок рассмотрения заявления комиссией зависит от количества обращений и сегодня в г. Москве составляет порядка 20 дней с момента обращения.
Оценка рыночной стоимости объекта осуществляется самим собственником, но поскольку это специфический вид оценки, мы рекомендуем оценщиков, которые осведомлены о требованиях к содержанию отчета об оценке. (стоимость оценки как правило не превышает 300 000 руб. для объектов не более 10 000 кв.м.)
Отчет о рыночной стоимости недвижимого имущества позволит не только обратится в комиссию или суд, но и произвести переоценку имущества в бухгалтерском учете организации.
Основание для отказа в Комиссии только одно - несоответствие отчета оценки предъявляемым к ним требованиям. (не использование обязательных методов оценки, не обоснование отказа от тех или иных оценочных подходов, неправильный подбор объектов аналогов, отсутствие фото с осмотров, применение методов массовой оценки..)
Это уже сложившийся рынок и есть небольшое количество оценщиков, которые знают на что обратить внимание.
Для анализа возможности уменьшения кадастровой стоимости нам необходим: кадастровый номер объекта и выписка из ЕГРН об основных характеристиках
и зарегистрированных правах на объект недвижимости (до 01.01.2017 г. кадастровый паспорт).
После отправки данной информации мы предоставим Вам коммерческое предложение с учётом характеристик вашего объекта
В настоящее время снижение кадастровой стоимости возможно до 60% от установленной стоимости, в зависимости от характеристик объекта.
Решение об уменьшении кадастровой стоимости имеет мотивацию не только в снижении налога на имущество, но и в некоторых случаях позволяет прейти на упрощенную систему налогообложения (до 150 млн. рублей), что заметно снижает налогообложение компании.
Нужно учитывать появившуюся возможность возместить расходы связанные с судебным спором. Практика, дошедшая до Конституционного суда РФ, который в обзоре дел за 2017 год в п.9 выразил мнение о распределении судебных расходов и отразил его в Постановлении № 20-П от 11.07.2017 г.