Российским предприятиям все настоятельнее предлагают отказаться от права бессрочного пользования землей и выкупить ее в собственность по рыночным ставкам или оформить в аренду. Что будет с теми, кто не успеет к 1 июля?
Бессрочное пользование землей — типичный пережиток советской эпохи. В те времена оно заменяло право собственности на землю. Даже в период массовой приватизации в начале 1990-х этот правовой институт законодатели не тронули.
Пользоваться земельными участками бессрочно предприятиям выгодно, поэтому они всячески стремятся сохранить статус-кво. В этом случае они, подобно собственникам, платят земельный налог. При перемене же статуса на арендатора им пришлось бы выплачивать куда более обременительную арендную плату; а для превращения в полноценного собственника потребовалось бы выкупить участок.
Впервые вопрос отмены права бессрочного пользования подняли в парламенте лишь в 2001 году, однако процесс подготовки соответствующего законопроекта затянулся почти на восемь лет из‑за активного сопротивления со стороны различных отраслевых лобби. Владельцы заводов энергично доказывали, что выкуп земель под предприятиями приведет к краху промышленности.
Сроки для переоформления предприятиями «бессрочных» договоров устанавливались разные.
— Как только подходил очередной срок, в Госдуму и администрацию президента поступали обращения крупных промышленных предприятий, поддерживаемые, в частности, РСПП, — говорит руководитель направления Goltsblat BLP Максим Попов. — В них приводились астрономические суммы, которые должны будут потратить предприятия на межевание участков и их постановку на кадастровый учет. И каждый раз к этому прислушивались.
Несмотря на все усилия лоббистов, Госдума приняла в 2009 году поправки к Земельному кодексу России. Согласно им, частным лицам, имеющим в бессрочном пользовании земли под загородными домами и дачами, разрешили переоформить эти участки в собственность бесплатно. Предприятиям же, владеющим землями на таком же основании, было предписано до 1 января 2012 года переоформить все договоры постоянного бессрочного пользования либо на собственность, либо на аренду. При этом выкупать или арендовать предложили на рыночных условиях. Как предположили тогда эксперты, власти боялись волны протестов со стороны «бессрочников» — физических лиц. По отношению к «бессрочникам» — юридическим лицам логика была другая: у предприятий деньги есть, пусть платят.
Стоит признать, что острота проблемы неодинакова для различных регионов страны. В крупных городах, где земля — ценный актив, предприятия уже давно выкупили свои участки. Например, в Москве в бессрочном пользовании находится всего около сотни гектаров, похожая ситуация складывается и в Санкт-Петербурге. Мотивы выкупать участки в собственность здесь понятны. Бессрочное пользование неудобно тем, что участком нельзя распорядиться по своему усмотрению — продать или сдать в аренду. «Большинство столичных так называемых производственных предприятий уже давно ничего общего с промышленностью не имеет: их территории застраиваются новыми объектами недвижимости, а помещения сдаются под офисы», — констатирует крупный девелопер, участвующий в застройке московских промзон. По его словам, доходы от этой деятельности вполне оправдывали расходы по переоформлению земли. А сделать это было необходимо, так как строить на участках, находящихся в бессрочном пользовании, невозможно, да и превращать расположенные на таких землях предприятия в офисные центры рискованно, так как за ними всегда был особый надзор. «Зато предприятия, которым не нужны коммерчески ликвидные участки, особо и не стремятся переоформлять право постоянного бессрочного пользования», — уточняет Максим Попов. Таких в особенности много в регионах, где перспектив для иного использования земли мало, а выгоды от получения права аренды или собственности неочевидны.
Однако нежелание владельцев заводов переоформлять бессрочное пользование на другие, более рыночные типы договоров объясняется не только увеличением расходов: многие промышленники попросту боятся потерять свои земли и заводы. Дело в том, что по закону для переоформления необходимо получить согласование в федеральном или муниципальном органе власти, который имеет право по определенным причинам отказать. «Одной из причин отказа в предоставлении в собственность земельных участков является резервирование земель для государственных и муниципальных нужд», — говорит Александр Шемякин, юрист компании «Юков, Хренов и партнеры». Поэтому, если владелец завода обращается за переоформлением права бессрочного пользования, то ему вполне могут в этом отказать и отобрать в будущем участок по решению суда. К тому же, по словам адвоката Олега Сухова, процесс переоформления земли может затянуться на очень долгое время.
В декабре прошлого года парламент в очередной раз сделал послабление — перенес срок окончательного решения вопроса с «бессрочниками» на 1 июля 2012-го. Впрочем, источник «Бизнес-журнала» в Госдуме утверждает, что это последний перенос и больше поблажек владельцам заводов ждать не стоит: есть такое указание сверху.
Чем рискуют предприятия, которые не успеют переоформить право постоянного бессрочного пользования до назначенного срока? Пока практически ничем.
«С начала 2013 года вступят в силу поправки в Административный кодекс России, согласно которым штраф за пользование «бессрочным» участком составит от 20 до 100 тысяч рублей, — поясняет Максим Попов. — Других негативных последствий не предусмотрено». Не смогут власти и отобрать землю этой категории: нет такого основания в перечне, приведенном в ст. 45 Земельного кодекса РФ. Есть, правда, и «однако».
«С момента вступления в силу новых поправок к Кодексу этот список становится открытым и может быть дополнен соответствующей статьей», — предупреждает Александр Шемякин. Значит, следующим ходом властей, скорее всего, станет поправка, которая добавит к перечню новые основания, позволяющие судам принимать решения о прекращении права бессрочного пользования и изъятии таких участков.
Источник: "Бизнес-журнал"