В практике имеется два подхода к решению данного вопроса. Согласно первому подходу, по иску о признании права, заявленного в порядке применения последствий ст.222 ГК РФ, защищается право на земельный участок, т.к. строительством постройки собственник земельного участка лишен той части земельного участка, которая находится под постройкой.
Как известно по искам связанным с лишением владения действует общий срок исковой давности, а по искам, по которым защищается нарушенное право пользования или иные права не связанные с лишением владения (негаторные иски) срок давности не установлен.
В рамках этого подхода спорным является вопрос о том, нарушением права владения или пользования земельным участком, является возведение самовольной постройки застройщиком.
Некоторые специалисты считают, что возведением постройки нарушается право владения. Право владения - право на фактическое, реальное обладание вещью, на господство лица над вещью. Право пользования заключается в праве на извлечение из имущества его полезных свойств. (см. Комментарий к ГК РФ, части второй» под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского)
Собственник земельного участка, обращаясь в суд с требованием по ст. 222 ГК РФ, защищает свое право фактически, реально обладать земельным участком под постройкой и господствовать над ним определяя его дальнейшую судьбу. Форма защиты этого права на участок это признание права на постройку. До восстановления своего права владения земельным участком, собственник земельного участка не сможет реально ни пользоваться участком по своему усмотрению, ни определять дальнейшую судьбу, то есть нарушено его право владения земельным участком.
Таким образом, по искам о признании права на самовольную постройку собственник земельного участка защищает свое право владения и срок исковой давности к данным требованиям, вытекающим из ст. 222 ГК РФ применим. Такая позиция изложена в Постановлении ФАС СКО №Ф08-5763/2005 от 17.01.2006 года, в Постановлении ФАС СКО №Ф08-6710/07 от 10.10.2007 г.
В рамках этого, похода имеется и иное мнение.
Другие специалисты считают, что возведением постройки нарушено лишь право пользования земельным участком. Согласно этому мнению, застройка части участка не препятствует владению всем участком, а лишь создает препятствия в пользовании частью участка. Устранение препятствий осуществляется негаторным иском, т.е. требованиями на которые срок исковой давности не распространяется.
Подобная правовая позиция высказана в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2008 по делу А32-10727/2007-20/322; Постановлении ФАС СКО № Ф08-1585/2008 от 16.04.2008; Постановлении ФАС СКО № Ф08-1696/07 от 10.01.2008 г.
Согласно второму подходу, срок исковой давности в отношении исков о признании права не применяется по иной причине. Иском о признании права на самовольную постройку не осуществляется защита ранее имеющегося права на самовольную постройку.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Возведение объекта самовольного строительства не создает права на объект, но является нарушением правопорядка, требований публичного права, что препятствует введению объекта в оборот.
Иски предусмотренные ст. 222 ГК РФ направлены на устранение таких нарушений правопорядка, которые могут привести к угрозе жизни и здоровья граждан, в связи с чем применение сроков давности, препятствующих удовлетворению иска, противоречит самой природе данных отношений, функциональной направленности данной правовой нормы.
Данный подход особенен тем, что помимо изложенного, в качестве основания выступает и то обстоятельство, что лицо, осуществившее постройку, не сможет осуществить раздел земельного участка (межевание и кадастровый учет части участка, необходимого для использования объекта самовольного строительства), в связи с чем никогда не сможет приобрести право собственности на постройку, что в свою очередь породит некоторую правовую неопределенность.
Такой подход изложен в частности в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2008г №А32-6787/2006-36/77 (15АП-5363/2008).
Не утешительный и не вывод.
Специфика объектов регулирования ст. 222 ГК РФ включает в себя судьбу недвижимого имущества (земельных участков и постройки), в связи с чем разнородная практика по данному вопросу вызывает наиболее серьезные споры.
С одной стороны рачительный хозяин своего участка не позволит возводить объект недвижимости на своем участке вопреки его воле. Тем более такой хозяин не позволит существовать постройке более трех лет. В тоже время, учитывая практику более чем запоздалых обращений в суд, как правило, публично-правовых образований, то надо признать, что в случае не применения сроков давности многие земли, принадлежащие им, были бы заняты самовольными постройками. Более того, практика захвата муниципальных и государственных земель путем возведения на ней постройки, знакома многим и очевидно, что она не отвечает градостроительным регламентам и планам, которые строили для себя собственники земельного участка.
С другой стороны также является нарушением баланса интересов сторон и та ситуация, когда собственники земельных участков умышленно будут выжидать 20-30 и более лет пока, объект самовольного строительства приобретет наибольшую ценность, т.е. застройщик завершит строительство, а затем, указав на то, что ему принадлежит земельный участок или на иные нарушения, не влияющие на жизнь и здоровье граждан, потребует признать право собственности на постройку за собой. При этом, возможное не добросовестное поведение собственника земельного участка ни законодателем ни судебной практикой, не учтены.